（一）居住用地、住房資源數(shù)量不足
2014年深圳市常住人口為1190.84萬人；城市建設(shè)用地920平方公里，其中居住用地198.4平方公里。深圳的居住用地比例（22%）低于國標（《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準GB50137-2011》）（25～40%），也低于國內(nèi)外發(fā)達地區(qū)的大城市。按照常住人口統(tǒng)計口徑，深圳的人均居住用地面積（17平方米/人）也低于國標23～36平方米/人的推薦值。
圖2：深圳市城市建設(shè)用地比例
數(shù)據(jù)來源：《深圳市城市總體規(guī)劃（2016-2035）》
（在編）
圖3：深圳市居住用地與國內(nèi)外主要城市的比較
數(shù)據(jù)來源：《深圳市城市總體規(guī)劃（2016-2035）》
（在編）
2014年深圳住房建筑面積約5.59億平方米，按照公安部門約2000萬管理人口的統(tǒng)計口徑，深圳人均28.2平方米/人的住房面積低于全國平均水平（32.9平方米/人）和其他一線城市，也低于住建部2020年全面建設(shè)小康社會的居住指標（35平方米/人）。
圖4：深圳市人均住房面積與國內(nèi)主要城市的比較
數(shù)據(jù)來源：《深圳市城市總體規(guī)劃（2016-2035）》
（在編）
（二）住房結(jié)構(gòu)不能滿足現(xiàn)代化住房需要
根據(jù)2015年建筑普查分類標準，深圳市將住宅類型分為低層住宅、成套住宅、非成套住宅、原村民自建房、居住配套5類。各類住房類型中，成套住宅（包括商品住房、政策性保障房、單位自建房等）約2.5億平方米，約占全部住房供應總量的44.8%，住房套數(shù)223萬套，僅能滿足約600萬人口的現(xiàn)代化住房需要。原村民自建房約1.99億平方米，占全部住房供應總量比重35.7%，其質(zhì)量低、環(huán)境差，戶型普遍偏小，人均居住面積偏低，且存在不同程度的違法建設(shè)問題，客觀上不能在市場上流通，難以支撐改善型住房需求。
圖5：各類住宅建筑面積（萬平方米）及所占比例
數(shù)據(jù)來源：2015年建筑普查
（三）優(yōu)質(zhì)生活資源空間分布不均
雖然全市多中心的居住空間結(jié)構(gòu)正在逐漸形成，但優(yōu)質(zhì)生活空間分布不均。建設(shè)品質(zhì)高、配套完善、手續(xù)完備并可上市交易的大量成套商品房集中在原特區(qū)內(nèi)，以及原特區(qū)外沙井、龍華、龍崗、布吉等城市副中心或組團中心；原特區(qū)外的大部分居住用地都是環(huán)境較差、配套不足、管理缺位的城中村。
圖6：2015年各區(qū)各類型住宅建筑面積情況
數(shù)據(jù)來源：2015年建筑普查
除優(yōu)質(zhì)住房資源，教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化、體育等生活配套也呈現(xiàn)空間分布不均的狀態(tài)。以社康中心為例，深圳市698個社區(qū)（“六普”數(shù)據(jù)普查單元）中，共有280個社區(qū)目前沒有社康中心，284個社區(qū)擁有1處社康中心，134個社區(qū)擁有2處或以上的社康中心。根據(jù)深圳城市規(guī)劃“一張圖”，全市共規(guī)劃社康中心1113處。其中，福田、南山、大鵬等已經(jīng)達到較高的現(xiàn)狀—規(guī)劃數(shù)量比，而龍崗、光明、坪山、龍華等區(qū)的社康中心現(xiàn)狀‐規(guī)劃數(shù)量比值較低。
圖7：深圳社康中心分布
（四）社區(qū)公共空間品質(zhì)有待提升
根據(jù)深圳歷版城市總體規(guī)劃、組團規(guī)劃和法定圖則等規(guī)劃，全市已經(jīng)規(guī)劃并建立了“自然公園—城市公園—社區(qū)公園”三級公園體系，但是社區(qū)公共空間（口袋公園、轉(zhuǎn)角空間）的缺乏導致深圳人均公共空間面積只有4.6平方米/人，低于深標的要求（8.3平方米/人），而公共空間在布局上分布不均造成了相當一部分的居民，特別是城中村的居民在步行5分鐘范圍內(nèi)無法抵達公共空間。
同時，很多已有社區(qū)公共空間目前提供的設(shè)施配置雖體現(xiàn)了較好的公平性和均好性，但大多重點關(guān)注居民的基本生活保障，對其精神層面的交往需求，如康體健身、文化交往、全年齡段教育等方面應對不足，對老年人、學齡兒童、殘疾人等群體的定向生活和交通出行需求仍然存在盲區(qū)。
（五）城市更新帶來的弱勢群體驅(qū)逐、文化割裂等問題
根據(jù)深圳市南山區(qū)68個城市更新項目的統(tǒng)計，更新前所有片區(qū)能為33.4萬人提供低成本的城中村、舊住宅等廉價住房，而更新后所有片區(qū)建設(shè)的保障房僅能為大約6000人提供1866套住房。大規(guī)模拆除重建式的城市更新表面上提供了“優(yōu)質(zhì)”生活空間，但其造成低成本生活空間的消亡，割裂了已有的社會生態(tài)鏈條，破壞了不同人群之間的良好的共生關(guān)系，對弱勢群體形成驅(qū)逐效應。
表1：南山區(qū)城市更新項目更新前后廉價住房供應規(guī)模對比
數(shù)據(jù)來源：南山區(qū)城市更新項目社會發(fā)展影響評估
拆除重建的更新方式還容易導致歷史文化的遺失。如深圳羅湖區(qū)湖貝村是一個有著500年歷史的原住自然古村落，擁有“三縱八橫”的古街空間格局，保有宗祠、門樓、水井和民居等傳統(tǒng)建筑，是典型的廣府系坊巷式排屋村。雖然如何保留以及在多大程度上保留該地區(qū)的傳統(tǒng)建筑曾引發(fā)社會各界廣泛爭論，也是一個沒有標準答案的話題。但是，傳統(tǒng)建筑以及其蘊藏的歷史文化是優(yōu)質(zhì)生活空間的重要組成部分，應在城市更新中予以保留和活化再利用則是一個社會共識。
（一）提高居住用地和住房資源的有效供給
首先，適度增加居住用地在城市建設(shè)用地中的比例，實現(xiàn)2030年居住用地占城市建設(shè)用地比例達到25%的目標。其次，采用租售并舉的方式，增加人才公寓、廉租房、保障性住房等中小套型住房的供給，形成合理的住房套型結(jié)構(gòu)。最后，根據(jù)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，在全市各級服務中心、軌道站點、17個市級重點平臺和各類產(chǎn)業(yè)用地主導功能區(qū)周邊強化配置優(yōu)質(zhì)居住用地，提升職住平衡、促進綠色交通出行，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)生活空間在全市范圍內(nèi)的均衡布局。
（二）打造15分鐘社區(qū)生活圈
15分鐘社區(qū)生活圈是打造優(yōu)質(zhì)生活空間的重要手段。即在15分鐘步行可達范圍內(nèi)，配備生活所需的基本服務功能與公共活動空間，形成安全、友好、舒適的社會基本生活平臺。包括合理選址 “職住休教醫(yī)”五元平衡的社區(qū)中心，營造和諧幸福的活力街道生活，構(gòu)建社區(qū)多級綠地系統(tǒng)，倡導社區(qū)綠色健康的出行方式。
圖8：上海15分鐘社區(qū)生活圈示意圖
資料來源：《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035）》
（三）提倡以社區(qū)公共空間為觸媒的社區(qū)微更新
改變市場驅(qū)動、拆除重建為主體的城市更新模式和體制機制，準確定位城市和社區(qū)公共系統(tǒng)中的薄弱或關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過城市設(shè)計的手法激活這些關(guān)鍵觸媒，使其能發(fā)揮整合空間和鏈接城市功能的積極作用，然后沿著“整合空間資源—改善空間品質(zhì)—提升服務標準—重塑投資環(huán)境—激發(fā)城市活力—升級城市功能”的路徑，逐步實現(xiàn)城市更新的目標。
圖9：巴塞羅那的“針灸療法”城市更新
（四）在城市更新專項規(guī)劃中增加對歷史文化的專題研究
對深圳而言，大至整個城中村，小至舊工業(yè)廠房、舊辦公樓、城中村中的宗祠等單體建筑都是未來的歷史文化遺產(chǎn)，都是見證深圳成長的“年輪”，也都是優(yōu)質(zhì)生活空間的重要組成部分。因此，建議在深圳城市更新專項規(guī)劃一般都強制要求進行產(chǎn)業(yè)、交通、建筑設(shè)計等專題或?qū)ｍ椦芯康幕A(chǔ)上，增加對歷史文化的專題研究，從而識別、保留和延續(xù)文化資源，更好得促進城市、社區(qū)精神文明的發(fā)展和建設(shè)。
文章作者：朱楓，李閻魁
編輯：李皎月